Nuestra firma de
Abogados dedicada a la defensa de los intereses de quienes han sido demandados
en un juicio hipotecario, cuenta con
más de 10 años de experiencia, razón de ello podemos ofrecer una defensa
confiable.
Al permitirnos
conocer el contenido de la demanda que le ha sido reclamada vía juicio, y a su vez
conocer sus argumentos y pruebas con las que se dará soporte a la demanda, es
viable poder integrar un pronóstico de lo que esperaremos del procedimiento, lo cual se
lo haremos saber y en razón de ello Usted pueda contar con la información
oportuna para poder tomar una decisión.
Tras haber sido
demandad por un banco o alguna institución financiera derivado de un crédito hipotecario, lo más
importante es dar una contestación, para
ello es recomendable es que lo realice un especialista en la materia, a efecto de
que sus derechos sean protegidos, es
de recalcar que existe un periodo de tiempo para que se dé contestación a la demanda, lo cual debe
tomar en cuenta, toda vez que si no se contesta dentro del término establecido
por el juez, la demanda se considerara por cierta.
El primer efecto de
que no se conteste la demanda como se ha mencionado es que se tengan por
ciertos los hechos que en ella se encuentran plasmados, el segundo y aún más
riesgoso es que el procedimiento continuara y podrían existir riesgos de que
sean cedidos los derechos del juicio que se lleva sobre el inmueble, o bien que
sea rematado y en su caso
sea desalojado.
En ocasiones puede
llegar a suceder que exista un indebido cálculo de intereses y por ende se
considere que la cuantificación de la deuda es mayor a lo que realmente es, ante ello se
puede verificar o
cuantificar los intereses y corroborar que han sido calculados en forma
equivocada, aun y cuando
podría llegar a parecer demasiado obvio este tema, en la realidad es mas común
de lo que pudiera imaginarse, incluso,
si ha sido demandad, se
debe considerar verificar el monto de lo pagado, en comparación con lo adeudado
y los intereses que al respecto se generen, para poder concluir si es o no
correspondiente el monto reclamado.
En caso de si existir los adeudos, dentro de todo procedimiento judicial hipotecario, existe una alternativa de conciliación, en la cual se pueden plantear posturas de pagos diferidos, o restructuración de la deuda a efecto de que pueda ser pagadera.
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Algunas de las preguntas mas recurrentes de nuestros clientes son:
Al adquirir un
crédito hipotecario contraemos obligaciones que se deben cubrir en tiempo y
forma. De no ser así, las cláusulas de impago en nuestro contrato se ponen en
marcha y podrían repercutir en nuestras finanzas y en el patrimonio de nuestra
familia.
Si te encuentras en
una etapa financiera difícil y te es imposible cubrir las mensualidades de tu
crédito hipotecario, estos son los posibles escenarios a los que te
enfrentarás.
Qué pasa si no pago
mi crédito hipotecario:
·
Se cobran intereses moratorios. Cada institución te cobrará un
interés extra si dejas de pagar puntualmente tu crédito hipotecario o no cubres
la suma de tu pago mensual. Este porcentaje se te proporciona desde la firma
del contrato.
·
Se realiza una novación. El crédito puede ser renegociado bajo
otras condiciones.
·
Se embarga y subasta el inmueble. Cuando no se puede llegar a un
acuerdo y los pagos no se ven reflejados durante 6 meses, la institución
financiera emprenderá acciones legales en donde se ejerce la garantía del
préstamo, en este caso el inmueble. Tendrás un registro negativo en tu
historial crediticio y el inmueble será puesto a la venta.
·
Se entrega el inmueble por dación. Si no tienes la capacidad para
seguir pagando el crédito hipotecario, puedes cancelar la deuda entregando el
inmueble.
En cada institución
encontrarás lineamientos específicos ante esta situación
La morosidad en créditos a la vivienda va
al alza; sin embargo las consecuencias de dejar de pagar un crédito hipotecario son perder un bien que
ya consideraba suyo, el dinero que ya pagó por la hipoteca y adquirir un
registro negativo en el Buró de crédito. Aunque pueden pasar periodos muy
largos, la posibilidad de un embargo o dación de la vivienda esta siempre latente.
En el caso de los institutos de vivienda, el proceso
puede tardar entre 10 y 20 años, mientras que con las instituciones bancarias
es de un año y medio a tres años, situación que hace que muchas personas se
confíen.
No estar al corriente con tus pagos te
traerá algunas desventajas que afectarán tu economía, historial crediticio y la
seguridad de tu patrimonio:
·
Gastos de Cobranza.
·
Quedarán desactivados tus seguros de vida e invalidez total y/o
permanente, Desempleo (si eres asalariado) y Daños materiales y de Contenido.
· Afectarás tu historial crediticio con nosotros y otras entidades financieras, ya que BBVA Bancomer notificará al Buró Nacional de Crédito la inconsistencia en tus pagos.
En casode falta de pago de cualquier cuota del préstamo hipotecario, el acreedor, que en este caso será la entidad financiera, está facultado para interponer las acciones legales oportunas que le permitan reclamar al deudor no sólo la cuota impagada sino el total del capital pendiente de amortizar. Así las cosas, el clausulado de los préstamos hipotecarios recoge, en la mayor parte de los casos, una cláusula expresa en la que se manifiesta que el impago de una cuota hipotecaria conllevará la cancelación anticipada del préstamo hipotecario de forma unilateral.
No obstante, lo cierto es que las entidades financieras no suelen reclamar judicial o extrajudicialmente de forma inmediata sino que otorgan unos plazos de gracia al deudor para proceder al pago o, en su caso, ofrecen la posibilidad de renegociar la deuda. De hecho, por regla general, las entidades financieras, atendiendo a la normativa contable, no contabilizan el préstamo como “en mora” y, por tanto, no han de iniciar proceso judicial alguno, hasta que el impago no tiene una antigüedad de tres meses (90 días). Por tanto, hasta que eso ocurre, las entidades financieras intentan saldar la deuda de forma amistosa.
En caso de retraso
en el pago de las cuotas hipotecarias habrá que tener presente que la entidad
financiera estará facultada para aplicar a los importes adeudados el
correspondiente interés moratorio.
TIPOS DE CRÉDITOS
HIPOTECARIOS EN MÉXICO
Primeramente,
debemos diferenciar los diferentes tipos de créditos o financiamientos
hipotecarios que existen en México y que principalmente son estos tres:
Crédito hipotecario
bancario
Es el financiamiento
bancario tradicional, este puede ser en base a una tasa de interés fija, con
una tabla de amortización, es el financiamiento ideal siempre y cuando la tasa
de interés no sea muy alta. Hoy en día ya son pocos los financiamientos
bancarios que se otorgan en VSM (veces salarios mínimos) o en UDIS (Unidades de
Inversión). En los dos últimos formatos, la deuda se vuelve prácticamente
impagable, pues no existe forma alguna de saber cuanto se terminara pagando al
final por el financiamiento, además, hacen que las mensualidades suban
desproporcionadamente y en algún momento, eso hace que se vuelva imposible
seguir pagando.
Financiamiento
Gubernamental
Estos son planes de
ayuda para la adquisición de la vivienda, por parte del gobierno federal a
través de alguna institución como el INFONAVIT o el FOVISSSTE. El gran problema
con estos financiamientos es que se estructuran en VSM (veces salarios
mínimos), esto hace que el monto adeudado suba año con año, y resulta imposible
poder saber cuanto se terminara pagando por el inmueble financiado. Además, por
ser un plan de apoyo gubernamental, la mayoría de las veces sólo se pueden
adquirir casas de interés social de baja calidad, malos servicios y ubicadas en
lugares remotos e incluso inseguros.
Con Financiamiento
Es una combinación
de los dos financiamientos anteriores. En este caso, el financiamiento para un
inmueble se da por parte un banco y la otra parte, la otorga la institución
gubernamental (INFONAVIT). En este caso resulta muy complicado poder negociar
una reestructuración, pues hay que llegar a un acuerdo con ambos acreedores.
De la mano del tipo
de crédito que tenga usted, hay que saber en que etapa de impago se encuentra
con su crédito hipotecario.
Esto se define en base al tiempo que tenga usted de atraso en su hipoteca o si incluso aún no cae en el impago de alguna mensualidad y también el tiempo que le pueda tomar el recuperarse financieramente hablando
Mantener un crédito hipotecario
sin retrasos ni problemas de impago es todo un reto, pues ningún trabajador
está exento de perder su empleo, sufrir un desequilibro económico, enfermedad o
invalidez que le impidan continuar con el pago de su deuda.
“El retraso o impago en un
crédito hipotecario se debe a que los trabajadores desconocen cómo
reestructurar su deuda, y cómo pueden
hacer válidos los seguros y fondos que los respaldan antes de dejar perder su
vivienda”
De acuerdo con la Asociación de
Bancos de México (ABM), por cada 100 pesos que la banca presta en crédito
hipotecario 3.98 pesos dejan de pagarse al caer en mora, es decir, impago
durante tres meses.
Para no caer en una situación
de impago, es recomendable tener un fondo de emergencia con tres meses de tu
sueldo que te ayude a hacer frente a gastos fijos como la hipoteca.
“Asegúrate de que cuando
contrates un crédito hipotecario éste no supere el 30% de tu ingreso ”,
Estas son las recomendaciones
de los expertos:
Opción 1: Deuda bancaria
Cuando la deuda se adquirió con un banco y ya no puede pagarse, se hace válida una póliza de seguro de desempleo que no tiene costo para el acreditado, porque está integrada en el cobro en su cuota mensual.
“Cada banco tiene sus propias
reglas, algunos permiten que el seguro cubra de 6 a 9 meses durante toda la
vida del crédito”, Para hacer válido este seguro, el trabajador debe comprobar
que fue despedido, y no aplica si renunció.
Lo importante es mantener una comunicación constante con tu banco para mantenerlo informado de que te retrasarás en los pagos, de lo contrario pasarán tu caso a un despacho de cobranza y será más difícil llegar a un acuerdo con terceros.
Opción 2: Reestructura tu deuda
con el Infonavit
Si el trabajador perdió su
empleo, el Infonavit le otorgará una prórroga hasta de 12 meses consecutivos
para volver a pagar su crédito, pero la deuda seguirá creciendo porque los
intereses se abonarán a capital, lo que repercutirá el plazo de la deuda.
Si solicita una prórroga
parcial podrá disminuir el monto de su mensualidad y el resto se abonará a
capital, como consecuencia el plazo de su deuda también aumentará.
Pero si después de utilizar la
prórroga total o parcial aún no puede pagar la deuda, el Infonavit cuenta con
un Fondo de Protección de Pagos que cubrirá al trabajador hasta por seis meses
más. Los recursos del fondo se pueden utilizar una vez cada cinco años
En el caso de que el trabajador
haya cambiado de trabajo y su percepción laboral sea menor o le hayan reducido
el sueldo, el Infonavit reajustará la mensualidad a pagar.
Pero si el trabajador sigue
insatisfecho con la cuota asignada, puede solicitar al Instituto que se le haga
un estudio socioeconómico para determinar otro monto menor. Es importante
resaltar que con cualquier reajuste del crédito, el plazo de la deuda aumenta.
Si el trabajador sufre un
accidente que le provoque incapacidad total, la deuda queda saldada. En caso de
invalidez parcial el Infonavit otorga una prórroga especial de dos años donde
no aumenta ni el plazo ni el saldo de la deuda.
El beneficio de ser puntual en
plazos y cuotas durante el plazo del crédito es que al final del tiempo
acordado para finiquitar el crédito, si aún hay deuda porque la cuenta aumentó
debido a un reajuste en la unidad de medida (en veces salarios mínimos), la
deuda quedará saldada automáticamente.
Opción 3: Venta inmediata
Hay una manera de terminar con tu deuda de inmediato: la venta rápida. Si prefieres no arriesgarte ni manchar tu historial crediticio con una gran deuda, opta por vender tu propiedad y recuperar un poco de lo que pagaste por ella.
Ni el Infonavit ni el banco
aceptan traspasar las deudas. Quien quiera comprar la propiedad deberá liquidar
la deuda de la vivienda con el banco o el Infonavit ante notario público.
Una demanda o juicio mercantil es una acción jurídica, mediante la cual el acreedor ejerce su legítimo derecho al pago que una deuda contraída por un tercero con este.
En la legislación procesal mercantil, existe la jurisdicción
concurrente, cuando la controversia afecte intereses particulares.
-No puede haber embargo sin antes haber una demanda.
-Las demandas se interponen en un juzgado.
-La notificación de una demanda se debe hacer de forma personal y solamente por un actuario.
-Los cobradores o abogados no están facultados legalmente para notificar.